на главнуюСделки с жильём: как минимизировать риски
Сегодня krisha.kz совместно с юристом по жилищным отношениям Бахытом Касымбековым пошагово расскажет, как провести сделку по купле-продаже жилья. Вы узнаете, обязательно ли привлекать нотариуса при такой процедуре, какие документы необходимы и какой способ оплаты выбрать.
Итак, вы приняли решение купить или продать жильё, договорились со второй стороной и готовы заключить сделку. Вам предстоит пройти пять важных этапов.
1. Определиться с формой сделки (простая письменная или нотариальное заверение).
Гражданский кодекс РК допускает заключение сделки купли-продажи жилья без участия нотариуса, используя типовой договор купли-продажи. В этом случае продавец и покупатель берут на себя все функции по составлению договора и сопровождению сделки.
Плюс: экономия средств на оплату услуг нотариуса.
Минусы: сторонам нужно пройти проверку подлинности подписей в ЦОНе для подтверждения их волеизъявления. Только потом договор можно сдавать на государственную регистрацию, без которой сделка не является действительной. Кроме того, состоящему в браке продавцу всё равно придётся обращаться к нотариусу для заверения согласия супруга(-и).
Если вы решили прибегнуть к помощи нотариуса, то можете рассчитывать на контроль за сделкой, разъяснение её значения и последствий, соответствие законодательству, а также подготовленное место для расчёта с детектором и счётчиком банкнот. Кроме того, нотариус несёт административную и уголовную ответственность. Нарушение закона чревато для него лишением лицензии.
По данным Нотариальной палаты Алматы, расценки за удостоверение договоров купли-продажи квартир, домов, земельных участков, дач, сооружений, гаражей и иного недвижимого имущества (госпошлина + услуги нотариуса) такие:
1. В городской местности со стоимостью недвижимости свыше 30 МРП (72 150 тенге, т. к. в 2018 году 1 МРП равен 2 405 тенге):
— детям, супругу, родителям, родным братьям и сёстрам, внукам — 16 835 тенге;
— другим лицам — 28 860 тенге. Если стоимость недвижимости не превышает 30 МРП, то близким родственникам и третьим лицам — 7 215 и 19 240 тенге соответственно.
Если одной из сторон является юрлицо, то независимо от стоимости недвижимости — 40 885 тенге.
2. В сельской местности:
— детям, супругу, родителям, родным братьям и сёстрам, внукам — 3 607.50 тенге;
— другим лицам — 6 493.50 тенге.
Если одной из сторон является юрлицо, то независимо от стоимости недвижимости — 7 215 тенге.
За удостоверение договоров аренды — 24 050 тенге, ипотечных — 9 620 тенге.
2. Подготовить документы.
Для оформления сделки с недвижимостью понадобятся:
— удостоверение личности продавца и покупателя;
— правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на жильё (договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство и т. д. Сегодня в РК законно действуют порядка 20 видов таких документов);
— идентификационный документ (техпаспорт на квартиру/дом или госакт на участок); — согласие супруга, если продавец состоит в законном браке;
— согласие других собственников (например, в случае с приватизированным жильём);
— согласие органов опеки, если продавец — несовершеннолетний, моложе 14 лет;
— справка об обременениях, в которой указаны: вид правоустанавливающего документа, на основании которого возникло право собственности у продавца, количество собственников и возможные обременения в виде залога, ареста.
Все документы должны быть, разумеется, с непросроченными сроками действия.
При этом учтите:
Информацию о семейном положении продавца можно запросить в загсе либо при оформлении сделки у нотариуса попросить собственника подписать справку о том, что он будет нести административную и уголовную ответственность в случае дачи ложных сведений.
Если недвижимость была получена в наследство, необходимо убедиться, что никого из наследников не обошли при наследовании.
Справка об обременениях действительна один день. Получить её может только собственник либо его доверенное лицо, обратившись в районный ЦОН или на сайт электронного правительства egov.kz (при наличии ЭЦП). Также во время сделки её может запросить и получить нотариус.
Если вы оформляете договор не с продавцом, а с его доверенным лицом, обсудите условия сделки с хозяином заранее (видеосвязь, личная встреча), чтобы исключить возможность злоупотребления полномочиями представителем. Юрист советует заключать сделку именно с владельцем, поскольку доверенность можно отозвать, аннулировать, признать недействительной.
Покупателя должны насторожить разночтения в документах, наличие судебных споров с жильём, продажа по доверенности, срочная продажа, низкая цена квартиры, а также частая смена собственников жилья.
3. Заключение договора и его регистрация.
Если стороны решили не обращаться к нотариусу, они должны знать нюансы заключения договора.
Документ всегда оформляется в письменной форме в двух экземплярах и содержит перечень существенных и прочих условий. Наличие первых обязательно! Иначе договор не зарегистрируют в ЦОНе.
К существенным условиям относятся:
- предмет сделки: адрес, кадастровый номер недвижимости, площадь, этаж;
- цена — только в национальной валюте РК;
- порядок, сроки и размеры платежей, если жильё покупается в рассрочку.
В перечне обычных условий указывается:
- ответственность сторон;
- порядок приёма-передачи недвижимости;
- срок и момент исполнения обязанности продавца по передаче объекта;
- порядок разрешения споров, изменения, расторжения договора,
- иные условия, которые стороны по законному праву или соглашению могут самостоятельно определить в соглашении.
Юристы настоятельно рекомендуют указывать в договорах купли-продажи только реальную цену жилья. Распространены случаи опротестования сделок из-за заниженных сумм. Не лишним будет составить акт приёма-передачи имущества. В нём необходимо оговорить состояние и внутреннее убранство объекта. Его нужно подписать сразу после осмотра жилья и вручения ключей или у нотариуса.
После заключения договора покупатель должен зарегистрировать его, обратившись в ЦОН по месту нахождения недвижимого имущества или на портале egov.kz (это право есть только у нотариуса). Для регистрации понадобятся: заявление, удостоверение личности, составленный документ и квитанция об уплате госпошлины.
Сдать договор на госрегистрацию важно не позднее шести месяцев с момента составления документа, в том числе и после нотариального удостоверения. При поздних сроках это можно сделать только по решению суда!
Если стороны прибегают к помощи нотариуса, то все моменты по заключению договора ложатся на плечи специалиста. Также он должен визуально убедиться в дееспособности продавца, а в случае подозрений — запросить документы из медучреждений.
При электронной регистрации нотариус после удостоверения сделки направляет копию договора в систему правового кадастра и информирует покупателя об уникальном номере документа. Покупатель, в свою очередь, уплачивает госпошлину, при этом код чека сохраняется в шлюзе электронного правительства. Затем регистрирующий орган в лице госкорпорации «Правительство для граждан» (ЦОН) проверяет документ, факт оплаты и производит регистрацию либо отказывает в ней.
Процедура регистрации занимает 1–3 рабочих дня с момента поступления заявления. Один — если договор заключался без нотариуса, три — при участии специалиста. Электронная регистрация производится не позднее одного рабочего дня, следующего за днём поступления подтверждения об оплате.
В итоге на руках у покупателя должен оказаться договор с пометкой о произведённой регистрации либо об отказе или приостановлении процедуры.
Если вы не заверяли сделку нотариально, отдавать деньги нужно только после государственной регистрации! Стоимость регистрации договора купли-продажи квартиры/дома составляет 0.5 МРП (1 203 тенге).
4. Вид расчёта.
Наиболее актуальными в настоящее время являются два вида: наличный и безналичный.
В случае наличного расчёта размер суммы и факт передачи денег обязательно нужно отметить в договоре купли-продажи. Нотариус при этом должен поставить заверительную подпись о том, что он присутствовал при передаче средств, удостоверяет, что сумма была пересчитана при нём, чтобы в дальнейшем не было споров. Без привлечения нотариуса к расчёту стороны берут на себя всю ответственность и риски.
При безналичном расчёте момент передачи-получения денег должен совпадать с моментом постановки подписей в договоре. Покупателю необходимо документально подтвердить факт оплаты. Далее, когда стороны поставили свои подписи, нотариус, не отправляя документ на госрегистрацию, придерживает его. В это время покупатель должен сходить в банк и принести подтверждающие документы о переводе средств на счёт продавца. Только после этого нотариус отправляет договор на регистрацию.
По словам риелторов, безналичный расчёт в настоящее время очень распространён в Алматы: из десяти сделок только 1-2 совершаются с помощью «живых» денег, остальные — переводами.
При оплате в рассрочку в соглашении указывается график платежей с конкретными суммами и датами. Необходимо у нотариуса составить договор купли-продажи с рассрочкой платежа и хранить документ у специалиста. Каждую передачу денег стороны вносят в график. После последнего платежа документ отправляется на госрегистрацию в орган юстиции.
Нюансы:
— проведение платежа нужно подтвердить у нотариуса, который может вести мониторинг до полного выполнения обязательств обеими сторонами;
— при безналичном расчёте для исключения предоставления из банка фальшивых подтверждающих документов продавцу нужно лично убедиться в их законности и обратиться к менеджеру выбранного банка-партнёра.
Сделка считается совершённой только с момента государственной регистрации, поэтому добросовестный нотариус не отправит договор, не убедившись в полном удовлетворении сторон.
5. Завершение сделки.
Это самый короткий и приятный этап — продавец выезжает, а покупатель вселяется в квартиру. Далее последуют процедуры регистрации по месту жительства и смены информации о собственнике в квитанциях комуслуг.
Надеемся, что наша статья оказалась для вас полезной. Желаем удачных сделок!
СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ «КОРПОРАЦИЯ ВЕК»
Источник: krisha.kz