на главнуюЧто ожидает рынок недвижимости в Казахстане после очередного обесценения тенге?
Последствия коронавируса будут крайне негативными и затяжными. Это скажется и на стоимости жилья
Несмотря на то, что уже давно цены на местном рынке недвижимости исчисляются в национальной валюте, безусловная привязка к доллару существует. И поэтому всегда, как только тенге переживает турбулентность, меняется и ситуация на рынке недвижимости – и на первичном, и на вторичном. Какие последствия ожидают его на этот раз, после падения курса тенге в марте, поинтересуемся у экспертов.
Лариса Гусева, директор филиала Группы агентств недвижимости Expert Estate Service:
Лариса Гусева– До осложнения ситуации с коронавирусом был прогноз некоторого роста цен в пределах 10-15% (как реакция на корректировку курса тенге). Сейчас усиливается влияние факторов, которые оказывают отрицательное влияние на спрос.
Прежде всего это карантин, который ограничил как физическое перемещение, так и все операционные процессы. Осложнение экономической ситуации и снижение платёжеспособности населения. Ожидаемое удорожание ипотеки. Эти и другие факторы, с моей точки зрения, приведут к проседанию спроса.
Сейчас трудно сказать, сколько времени займёт преодоление кризисной ситуации. Однако, чем дольше будет этот период, тем, соответственно, сильнее будет давление на спрос, а, соответственно, и на цены на недвижимость.
В большей мере это относится к рынку вторичной недвижимости. Учитывая, что часть собственников после корректировки курса тенге повысила цены на свои объекты, сужение спроса может вынудить вернуться к изначальному уровню цен.
Мой прогноз касается рынка недвижимости города Алматы. Но в других регионах ситуация может развиваться иначе – там всегда есть своя специфика.
Нина Лукьяненко, советник президента Объединенной Ассоциации риелторов:
Нина Лукьяненко– До момента ввода мер, которые можно назвать запретом на свободу передвижения граждан в период карантинных мер, рынок недвижимости продолжал существовать в виде оборота по сделкам с недорогими объектами, где продавец и покупатель уже нашли друг друга. Бесспорно, в период неожиданных ситуаций в экономическом положении страны и мире, когда всех лихорадит, и курс доллара меняется на глазах – часть сделок срывается по причине того, что и продавец, и покупатель откладывают совершение важной сделки до момента, когда ситуация станет более понятной.
Однако надо отметить, что катастрофы настолько глобального масштаба, когда подкошены экономики всех стран, мир не видел давно, и выходить из нее будем долго и очень больно. Нет семьи, которая бы не почувствовала удар по своему бюджету в свете событий с инфекцией.
В ближайшее время будет формироваться отложенный спрос, время покажет, насколько состоятельной окажется покупательская способность, чтобы восстановить количество совершаемых сделок.
Пожалуй, рано сейчас говорить о прогнозах развития рынка, т.к. неизвестно как будет разноситься вирусная инфекция по нашей стране и соседним странам. Но уже точно понятно, что последствия текущей ситуации в мире будут крайне негативными и затяжными. Это скажется и на ценах на недвижимость. В спросе останутся квартиры недорогого сегмента, я бы даже сказала, что спрос на них поднимется, что может спровоцировать повышение цен в тенговом эквиваленте на 7-10% до конца года. Снизится спрос на более дорогой сегмент, что повлечет к снижению цен на него. Предложений нового жилья станет меньше, т.к. не все застройщики смогут выжить в новых экономических условиях.
Отрасль строительства жилья будет затронута очень сильно. На данный момент, в зависимости от проектов в строительном секторе, используется от 25-60% импортных составляющих, которые теперь подорожали ровно на столько, на сколько подскочил курс доллара. Да еще и остановлена работа на многих проектах на период карантина, включая ввоз материалов для строительства.
Будет ли развиваться импортозамещающее производство? Будут ли субсидироваться ипотечные ставки для потенциальных владельцев, чтобы поддержать покупательскую способность отдельного гражданина? Что еще предложит государство, чтобы симулировать развитие этого рынка? Сегодня вопросов больше, чем ответов. Многое будет зависеть от государственных мер поддержки в сфере недвижимости.
Олжас Тулеуов, экономист, автор Телеграм канала Tengenomika:
Олжас Тулеуов– Один из главных вопросов, всегда возникающий в Казахстане после снижения курса тенге, это реакция цен на рынке недвижимости. Так, многие экономические агенты не могут определиться с верным решением по покупке или продаже жилья в периоды, когда курс тенге демонстрирует заметные колебания.
В этой связи, мы, основываясь на анализе исторической динамики цен на казахстанском рынке недвижимости и курса тенге, а также используя методы статистического и эконометрического моделирования, провели собственную оценку того, как в краткосрочном периоде произошедший рост курса USDKZT сможет повлиять на стоимость квадратных метров жилья в стране.
Так, для нашего анализа и прогноза были использованы имеющиеся в свободном доступе (на taldau.stat.gov.kz) средние ежемесячные цены на жилую недвижимость с января 2011 года по февраль 2020 года в разрезе нового, вторичного и элитного жилья в городах Нур-Султан, Алматы, и в среднем по стране. В качестве статистических и модельных подходов оценки применялись методы очистки исследуемых динамических рядов от сезонных факторов по CENSUS-X-12, факторная модель интегрированых в первом порядке стационарных временных рядов, а также двухлаговая модель векторной авторегрессии (VAR).
В целом, по результатам VAR-моделирования было определено, что вследствие так называемого «курсового шока» цены на казахстанском рынке нового жилья продолжают корректироваться с момента «шока» в течение следующих 5 месяцев (с пиком воздействия в 3-ем месяце), вторичного жилья – 3 месяцев (с пиком во 2-ом месяце), элитного жилья – 4 месяцев (с пиком во 2-ом месяце). Для рынка жилья отдельных городов Казахстана данный период, когда изменение курса продолжает влиять на формирование стоимости квадратных метров, между собой отличаются незначительно, но в общем виде они сходятся на уровне общереспубликанских параметров.
В свою очередь, согласно нашим оценкам, в среднем по стране каждый процент роста среднемесячного курса USDKZT приводит к удорожанию «новостроек» на 0,181%, «вторички» – на 0,193%, элитного жилья – на 0,137%. В столице на изменение курса доллара США в большей степени реагируют «новостройки» (0,208% прирост цены за кв. метр с каждого процента роста USDKZT), а «вторичка» и элитное жилье реагирует довольно слабо – 0,07% и 0,008%, соответственно. В Алматы же, очень любопытно, что 1%-ый рост USDKZT приводит к удорожанию нового жилья на 0,113%, элитного жилья – на 0,132%, а вторичного жилья – на целых 0,366%. При этом, подобная разница в реакции цен на рынке жилья в Нур-Султане и Алматы на фактор повышения курса может объясняться различиями в характеристиках предложения и платежеспособного спроса.
Далее, на основе полученного модельного анализа были построены прогнозные оценки стоимости жилья в среднем по Казахстану, в Нур-Султане и Алматы на март и апрель 2020 года с учетом произошедшего обесценения тенге. В свою очередь, среднемесячный курс USDKZT на март был определен на уровне 415, на апрель – 450.
Так, при новом сформировавшемся курсе тенге в среднем по республике новое жилье по итогам апреля (к январю 2020 года) подорожает на 4,5% (до 308 486 тенге за кв. м.), а «вторичка» – на 5,2% (до 213 701 тенге за кв. метр). При этом, в виду того, что произошедший размер обесценения тенге превышает ожидаемый рост тенговых цен на недвижимость, цены на все виды жилья в долларовом эквиваленте в марте-апреле продемонстрируют снижение на 10-12% к январю 2020 года.
Строительная компания «Корпорация ВЕК»Алматы
Источник: zonakz.net